酒店改造实例PK：高手如何省下了200万？

今天对比拆解两个改造酒店，看别人开酒店，长自家见识~~

老猫和狐君是酒店投资人，他们都选了老楼改造成酒店、相同的档次，相近的品质，可狐君的单房改造投入却比老猫省了好几万块！（数据详见下文表格）曾站在同一个起跑线的两人，因为筹建投入的悬殊，一个起步就一败涂地，另一个开局稳赢！差距在哪里？为什么为出现这么大的差距？


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两个极端







两家酒店高度相似。






改造前：
都是80年代初的老楼，砖混结构。都在老城中心，地段好、配套全。一楼都是沿街底商，都有自己的独属小院。都是“三无”，无消防、无电梯、无地暖……即都需要“大手术”。

改造后：
档次相近，品质相当，售价接近。改造项目也很雷同，都是拆光了重来，从0做消防、水电，换窗子、改造外立面、做楼顶防水……



区别：
老猫店是一个大院+两栋主楼，两栋主楼都改造为酒店；狐君是一个大院+一栋主楼+一圈平房，这些平房改成了民宿。

这相似的牌，放在不同操盘人手中，却打出了截然不同的结果。差距在哪里？

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改造清单




我们先拉出两栋楼的改造清单。

注：两家酒店的产品和配套有些不同，如老猫的酒店有早餐和会议室，而狐君没有；老猫的酒店以客房为主，而狐君是客房+民宿，而且两家酒店都是分期开发，加之计算方式不同，所以各项数据仅供参考，我们主要看背后的逻辑。

（仅罗列改造项目，不含软装家具）




数据背后藏着真相，对照着这个清单，我们可以发现这两家店的差距颇多。我们逐项分析一下，试着找出狐君省钱的秘密武器，看他如何把筹建预算控制得这么极致。

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差距所在




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物业之差



从列表中可以看出，两家的拆除、加固、消防投入差别很大。




加固和消防造价取决于物业的初始状态。两栋楼虽然都是80年代初的红砖楼，看着一样老。但“里子”相差却很大：一个建楼时就不规范，几十年来频繁更换租客，每一任都暴力拆改装修，物业安全性每况愈下，拆除、加固、机电系统的改造难度都很高、牵涉面广，造价也就蹦着高地往上涨。另一个楼高只有三层，又一直用于单位办公，安全基础较好，只需针对薄弱点局部补强，消防的硬件限制也较少，改造难度和造价自然小了很多。小结：狐君成功的第一招，做好物业诊断评估，避开物业坑，选对物业。

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管控之差



老猫酒店筹建有三大灾难：预算超标、工期超时、质量返修，可以说，项目管理严重失控。


为什么会这样？因为没人管。老猫是跨行进入的新人，是租下这栋物业后，临时攒了一个草台班子：

股东之间因项目而合，凑投资款而聚，此前并无深交。
负责人都是兼职或顾问身份（因为就只有这一家店，庙小养活不起专业团队）
这些导致项目落地时，没人全心扑在项目上，有事没人落实……

狐君则是深耕酒店业十年的老鸟了，公司三个常驻股东，分别是设计师出身、工程出身、公关运营出身。三人各管一块，既能独挡一面，又有全局观，由于每一步决策都事关自身投资利益，决策时没有多余动作，都使出全身解数，恨不能焊在工地上，经过十年磨合，彼此信任、尊重。小结：狐君成功的第二招，专业股东和优秀的公司治理结构，成功避开股东坑。

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设计之差



两栋楼的原始标准层都存在硬伤：

房间面积小、卫生间小。
狐君店的问题尤其突出，因它是从办公业态改成酒店，适用性较差。但他巧妙地用设计扬长避短，节就着物业原始格局，大胆采用横向布局，尽量避免拆墙砸梁、大动干戈。而老猫却未因地制宜开展设计，一方面是因为他做的是加盟酒店，品牌方不允许有太多非标设计。另一方面，服务的设计师不顾实情，直接套模板，搞出了许多削足适履的设计，多花了钱还不出效果。小结：狐君成功的第三招，量体裁衣，个性化设计。

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供应商之差

对比来看，狐君的每一细项花费都比老猫少，但质量却丝毫不输。

这得益于狐君多年储备的供应商，货比三家，选出最高性价比。而老猫第一次干酒店，这方面很欠缺。拿窗户改造来说，本该早就落实的工程，一拖再拖，一直拖到天气预报说下周来寒流，要上冻影响室内施工了，老猫这才急三火四选了一家供应商，对方报价高、态度差，但老猫没得选，因为他没有Plan B，只能咬牙认了。小结：狐君成功的第四招，靠谱又高性价比的供应商库。

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远见之差



两家店租期都长达15年。所以狐君在本次改造时很重视两件事：

一是耐用性，如在机电系统和防水工程上，选好材、用好料，确保能用十年以上。
二是抗老性，如大堂造型采用整块不锈钢锻造，短期看造价高，但将来翻新时只需在其上做一些小改造，整个店面就会焕然一新。

而老猫的酒店显然做不到这点，加盟店必须执行品牌标准，而该品牌的标准色是高饱和度的蓝和粉，这种鲜艳色系本就容易过时，何况品牌方为了维护品牌形象，会不断推出4.0、5.0、6.0新版……逼着投资人不断翻新，未来两家店的改造投入也会拉开差距。小结：狐君成功的第五招，为未来翻新留足空间，更有长远眼光。

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算账思维之差



高手筹建不是一味省钱，而是将有限的资金花在刀刃上。比如狐君的走廊墙壁，用最寻常的板材。但局部会用有质感的硬包做“提亮”，避免了廉价感，合理地压缩了投入。




再如，客房墙壁贴最省钱的壁布。但洗浴区的墙面，一掷千金用了大块的大理石材，很提升品质感。小结：狐君成功的第六招，设计筹建时要有算账意识，把有限的钱，花在刀刃上，四两拨千金。

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运营思维之差

狐君酒店在设计时就充分考虑了运营场景。比如，公区大量使用真实漆+喷漆工艺：

真实漆制造细腻丰富的观感；
喷漆确保了坚固度和耐用性。


将来保洁大姐可以直接拿抹布擦墙，维护成本很低。老猫显然缺乏运营意识。比如，他的酒店门选用了一种深咖色木纹门。看着好看，用着糟心：

一按一个手印，大姐要花很多力气去擦拭，保养还得要买一种特殊精油，增加了运营成本。




再如，老猫酒店为了“好看”，水盆区下方用了一种“防潮地板”。防潮地板？能防到什么效果？能防多久？半年？一年？两年……很多设计师不接地气，承担代价的却是业主。


狐君不会选这种噱头>实用的设计，采用更稳妥实用的设计，杜绝将来浸泡发霉的隐患。小结：狐君成功的第六招，运营思维贯穿产品设计和施工。



写在最后





改造装修是酒店投资的开头，这个头开得好不好，直接决定了投资的成功与否。表面上，改造预算的控制，是一个工程问题。但事实上，它由公司掌门人能力模型、股权结构、酒店定位、产品设计、施工单位、工程管控等多方面决定，是一个庞大而系统的工程。酒店利润越来越薄，倒逼投资人做好全链条把控——从选合伙人到选项目，从选物业、选地段到选定位，从选设计到选供应商，每一关都做好避坑工作，不浪费每一分预算。反之，当你的筹建预算一再超标时，就已经提前透支了酒店的利润。开局，即成死棋。

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