改造翻新潮下,老酒店“抄底”的技巧

最后更新 :2024.06.15

①自有老酒店剩余租期在三五年以上,都适合改造



其实不一定要等酒店非常老旧了再改造。只要剩余租约周期在三五年以上,如果酒店在运营过程中出现出租率、客人评价、营收等方面的下滑,我们都建议立马对酒店的设施硬件进行积极改造。

如果不翻新,老旧的酒店在原有的基础上,出租率还会再继续下降;翻新以后,出租率上升20-30%、平均房价高出20~30块钱都是非常容易实现的。



我们做了很多调研,可以给大家算一笔账,以100间客房为例:如果单房出租率提高20%,在平均房价不变的情况下,每年能多增加50多万的营收;如果出租率提高20%,平均房价提高30块,每年的营收能提高100多万。



如果抛开现在疫情这种经营不佳的特殊情况,一两年就可以把额外投资的金额全部回收,是非常划算的。



如果剩余租期在三五年以上,是完全有必要翻新的。但如果你的酒店的租期还剩一两年,那就要慎重考虑。



②接手老酒店有转让费,剩余租期五六年以上才适合改造



如果我改造的是自己在经营的酒店,剩余租期三年我都会考虑改造;如果是接手别人的老酒店,那租期至少在五六年以上我才会考虑接手,因为它的改造成本还增加了转让费的部分。



4.消防要符合最新政策要求



在接手老酒店的过程中,大家一定要注意消防问题,尤其是要看这个酒店的消防年限和消防硬件。



因为近7年来,酒店在消防方面的规定发生了一些变化:2015年的5月1号,《消防法》发生了改动;前两年,消防验收也变成了归住建部管辖。



改造完的酒店是要重新做消防的,物业的土地性质和消防证照必须与最新的政策相符,这是酒店开业的刚性需求。



我身边也出现了很多因为消防政策改动而造成酒店无法正常营业的案例。



那如何避免发生这个事情呢?其实很简单。



如果你准备接手一家酒店,我们可以在签意向协议之前,找一家专业的消防公司到现场进行勘察和评估。



5.老物业要做房屋安全质量鉴定,注意法律纠纷



由于近年来一些酒店坍塌事故的发生,酒店现在需要进行房屋安全鉴定手续,很多投资人都忽略这一点。



如果接手的酒店是老物业,最好先聊清楚,对房屋质量进行鉴定。否则,接手后一旦房屋质量出现问题,可能要花上百万的维修、加固费。



同时,还要看这个房屋有无房产性质、转让协议等方面的法律纠纷,注意合同的真假性。



不要因为朋友介绍或觉得自己对当地比较了解就掉以轻心,因为纠纷一旦出现,就会导致这个项目的破产。

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